Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Điều 59 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 và Điều 10 Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Câu hỏi: Gia đình tôi có mua lại thửa đất và căn nhà xây thô bên trong dự án và ký hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán với chủ sử dụng đất, nhà ở. Tuy nhiên, chủ đầu tư lại yêu cầu bên tôi phải chịu chi phí đóng dấu, xác nhận của chủ đầu tư là 15 triệu đồng. Cho tôi hỏi việc thu phí như vậy có phù hợp với quy định không? Cơ sở nào để thu phí đó?

Luật sư trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi cho chuyên mục hỏi đáp Môi trường và Đô thị Việt Nam điện tử. Vấn đề của bạn chúng tôi xin được trả lời như sau:

Theo quy định của pháp luật đất đai thì trường hợp của bạn thuộc trường hợp mua bán bất động sản hình thành trong tương lại. Do đó, căn cứ vào Điều 59 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 và Điều 10 Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể như sau:

“Điều 10. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

1. Bên mua, bên thuê mua chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng mua bán, thuê mua cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận.
3. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; đối với trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó.”

Căn cứ vào quy định nêu trên thì bên mua mà chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở thì có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Khi đó, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở với chủ đầu tư. Và Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng (Khoản 2 Điều 59 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014).

Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.