(Phapluatmoitruong.vn)-UBND Thành phố vừa có văn bản kiến nghị Bộ Tài chính và Bộ TN&MT tháo gỡ việc thẩm định giá đối với các khu đất, thửa đất được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn Tp.HCM.
7 vấn đề khó khăn
Trong công văn gửi Bộ Tài chính và Bộ TN&MT, UBND Tp.HCM xác định 7 vấn đề còn vướng mắc, liên quan đến việc tổ chức thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá và thời hạn hiệu lực của Chứng thư thẩm định giá, việc xác định giá đất trong quá khứ, phương pháp xác định giá đất khi thực hiện thẩm định giá, việc định giá đất đối với một số vị trí đắc địa, có lợi thế sinh lợi cao và khó khăn trong việc cấn trừ các khoản chi phí tạo lập đất vào nghĩa vụ tài chính.
Về thời hạn hiệu lực của Chứng thư thẩm định giá, UBND Tp.HCM kiến nghị các Bộ chấp thuận cho các đơn vị tư vấn gia hạn Chứng thư thêm 6 tháng nếu các thông tin tài sản so sánh đầu vào áp dụng để tính toán vẫn còn phù hợp theo quy định tại Thông tư số 36/2014/TT – BTNMT.
Theo UBND Tp.HCM, quy định về thời hạn có hiệu lực của Chứng thư thẩm định giá không quá 6 tháng kể từ thời điểm Chứng thư có hiệu lực nhưng chưa quy định về việc được gia hạn thời hạn hiệu lực của Chứng thư là chưa phù hợp. Vì theo quy định tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, thông tin tài sản đầu vào áp dụng để tính toán, xác định giá được thu thập trong khoảng thời gian không quá 2 năm trong quá khứ tính đến thời điểm thẩm định giá. Trường hợp nếu Chứng thư thẩm định giá được phát hành quá 6 tháng, nhưng xét tại thời điểm thẩm định giá, các thông tin áp dụng tính toán còn hiệu lực thì kết quả xác định giá vẫn phù hợp theo quy định pháp luật. Theo đó, Tp.HCM nhận thấy thời hạn có hiệu lực của Chứng thư thẩm định giá không quá 6 tháng không ảnh hưởng đến kết quả xác định giá đất cụ thể tại thời điểm thẩm định giá.
Đối với thời điểm thẩm định giá trong quá khứ, UBND Tp.HCM kiến nghị các Bộ nghiên cứu, bổ sung nội dung hướng dẫn đối với trường hợp thẩm định giá thời điểm quá khứ được áp dụng trình tự, thủ tục thẩm định giá theo quy định của pháp luật hiện hành, nhưng các phương pháp, nguyên tắc, quy định liên quan việc thẩm định giá được áp dụng theo quy định pháp luật tại thời điểm thẩm định giá.
Về tổ chức thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá, UBND Tp.HCM kiến nghị các Bộ nghiên cứu điều chỉnh, sửa đổi các quy định nêu trên theo hướng chủ đầu tư có thể tạm ứng chi phí thuê đơn vị tư vấn và được khấu trừ kinh phí thuê đơn vị tư vấn lập Chứng thư tư vấn về giá đất cụ thể vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp nhằm đơn giản thủ tục hành chính và phù hợp thực tiễn, giảm áp lực về công việc lên bộ máy các cơ quan quản lý Nhà nước.
Ngoài ra, UBND Tp.HCM cũng kiến nghị các Bộ nghiên cứu, chấp thuận trường hợp chủ đầu tư có thể thuê thêm đơn vị tư vấn khác để xác định giá, báo cáo cơ quan có thẩm quyền xem xét cả hai kết quả thẩm định giá để xác định giá đất cho phù hợp. Chi phí thuê thêm đơn vị tư vấn của chủ đầu tư sẽ do chủ đầu tư chi trả và không được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.
Nhiều DN BĐS “mắc kẹt” vì thủ tục
Theo ông Ngô Quang Phúc – Tổng Giám đốc Phú Đông Group, câu chuyện về nguồn cung BĐS khan hiếm trên thị trường hiện nay diễn ra chủ yếu ở khu vực Tp.HCM, nguyên nhân phần lớn là vì pháp lý dự án của doanh nghiệp chưa hoàn thiện.
“Doanh nghiệp mạnh về tài chính, Nhà nước mạnh về đất và thủ tục pháp lý thì Nhà nước nên tạo điều kiện thuận lợi về 2 cái này để doanh nghiệp làm. Nếu doanh nghiệp và Nhà nước cùng bắt tay, tạo ra nguồn cung ổn định cho thị trường, chắc chắn sẽ không có hiện tượng tăng giá ồ ạt, mất kiểm soát. Nhà nước có đất, hỗ trợ về pháp lý, doanh nghiệp có ý tưởng thiết kế, xây dựng thì cứ thế làm. Nếu làm được điều này, doanh nghiệp nào mạnh về tài chính, công nghệ, xây dựng thì cạnh tranh lành mạnh, người tiêu dùng được hưởng lợi”, ông Phúc bày tỏ quan điểm.
Nhiều DN BĐS đang gặp vướng mắc về thủ tục pháp lý.
Đại diện Hiệp hội BĐS Tp.HCM cho biết, nếu không có biện pháp xử lý hiệu quả các vướng mắc và điểm nghẽn hiện nay, thì tình trạng sụt giảm quy mô thị trường sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới, dẫn đến một số doanh nghiệp BĐS gặp nhiều khó khăn, thậm chí có thể đối diện với nguy cơ phá sản.
Cách đây không lâu, nhiều doanh nghiệp tại Tp.HCM liên tục “kêu cứu” ở các hội thảo khi có sự tham gia của lãnh đạo ban ngành, trong đó có Công ty CP Đầu tư Bất động sản Hưng Lộc Phát với dự án Green Star Sky Garden (quận 7). Dự án này được cho là chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý, mà nguyên nhân là do có đất công xen cài manh mún, nhỏ lẻ, nằm rải rác trong dự án. Khi vận dụng để phân tích việc xây 110 căn biệt thự của dự án theo Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư đều đúng, nhưng dưới góc độ của Luật Quản lý và sử dụng tài sản công thì sai.
Công ty CP Quốc Cường Gia Lai cũng từng “kêu cứu” vì doanh nghiệp này có 12 dự án ở Tp.HCM đang bị ách tắc, trong đó có dự án vướng do đất nông nghiệp xen cài. Dù không phải đất công, nhưng cũng gặp khó khăn khi chuyển quyền sử dụng đất.
Ngoài những vấn đề nêu trên, hiện nay nhiều doanh nghiệp BĐS ở quận 2, quận 7, Nhà Bè, Bình Chánh cũng đang lâm vào tình trạng chạy đuổi theo thủ tục. Do chưa xác định được giá đất theo quy định mới nên chưa hoàn thiện được pháp lý, DN không thể để tài sản “đóng băng”, buộc phải “vượt rào” làm hạ tầng trước, hoàn thiện thủ tục sau. Điều này đã đặt nhiều đơn vị vào hành vi vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, xét ở một góc độ khác, bản thân các DN cũng đang gặp khó, nhất là về thời gian, tiền vốn đầu tư không thể sinh lãi, thậm chí thua lỗ nếu thủ tục bị “treo” quá lâu…
Chính từ những vướng mắc này, UBND Tp.HCM kiến nghị các Bộ nghiên cứu điều chỉnh, sửa đổi nhằm đơn giản thủ tục hành chính, phù hợp thực tiễn, tạo điều kiện cho các DN bất động sản phát triển thuận lợi và lành mạnh.
Đỗ Thuận
(Theo Môi trường và Đô thị điện tử)
Ảnh: UBND Tp.HCM kiến nghị các Bộ nghiên cứu điều chỉnh, sửa đổi nhằm tháo gỡ vướng mắc trong xác định giá đất.
