(Phapluatmoitruong.vn) – Thời gian qua, tình trạng dự án nằm bất động, không triển khai được hoặc bị “treo” sổ hồng vì nghẽn khâu tính tiền sử dụng đất diễn ra khá phổ biến. Ngoài việc gây khó khăn cho doanh nghiệp, còn ảnh hưởng đến địa phương, bởi đây là nguồn thu ngân sách cơ bản để bổ sung cho việc chi đầu tư phát triển.
Trên nói một đằng, dưới làm một nẻo
Ghi nhận từ thực tế cho thấy, có cả trăm dự án BĐS tại TP.HCM phải ngừng triển khai nhiều năm chỉ vì chưa thể đóng tiền sử dụng đất, cho dù chủ đầu tư rất muốn. Theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong số hơn 100 dự án chưa đầy đủ pháp lý tại thành phố hiện nay, dự án vướng ở khâu tính tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng rất lớn.
Tại Đồng Nai, tình trạng trên cũng không phải là hiếm, điển hình như trường hợp Công ty CP BĐS Đại Thành Công Bình Thuận mà Môi trường và Đô thị điện tử đã phản ánh ở 2 bài viết “Đồng Nai: Cần có cơ chế tháo gỡ khó khăn cho các DN bất động sản”, đăng ngày 15/12/2021 và 17/12/2021.
Theo đó, ngày 04/9/2018, Công ty CP BĐS Đại Thành Công Bình Thuận đã được UBND tỉnh Đồng Nai chấp thuận chủ trương đầu tư dự án KDC An Phước (xã An Phước, huyện Long Thành, Đồng Nai). Tiếp đó, ngày 8/10/2018, Sở Xây dựng Đồng Nai đã cấp giấy phép quy hoạch số 30/GPQH cho dự án trên. UBND tỉnh Đồng Nai đã ban hành Quyết định số 972/QĐ-UBND ngày 31/12/2020 về việc giao đất cho Công ty thực hiện dự án.
Tuy nhiên, dù được UBND tỉnh chấp thuận chủ trương và giao đất thực hiện, nhưng đến nay, dự án bị treo không thời hạn bởi các vấn đề liên quan đến số tiền sử dụng đất phải nộp. Thực tế, doanh nghiệp phải đóng tiền sử dụng đất mà không được khấu trừ số tiền đã ứng trước cho Nhà nước để có quỹ đất thực hiện dự án khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất.
Ban đầu, nguồn gốc quỹ đất thực hiện dự án do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn từ cá nhân, Tổng Cục Quản lý Đất đai đã có văn bản hướng dẫn Sở TN&MT tỉnh áp dụng các quy định pháp luật rất rõ: “Căn cứ quy định của pháp luật và nội dung Công văn số 288/2020/CVDTCBT của Công ty CP BĐS Đại Thành Công Bình Thuận nêu trên, nếu không còn tình tiết nào khác, trường hợp dự án tại xã An Phước đã được chấp thuận chủ trương đầu tư theo đúng quy định của pháp luật đầu tư thì UBND tỉnh Đồng Nai căn cứ quy định tại các Điều 52, 57, 58, 59, 107, 108, 109, khoản 4 Điều 114 và Điều 127 Luật Đất đai, Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ và các điều kiện khác theo quy định của pháp luật khác có liên quan để xem xét, quyết định cho phép Công ty CP BĐS Đại Thành Công Bình Thuận chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án…”. Tức việc thực hiện dự án phải tuân thủ quy định tại Điều 73 Luật đất đai năm 2013 và tiền sử dụng đất được tính theo công thức chuyển mục đích sử dụng đất.
Ngoài ra, tại văn bản số 184/KV XIII-TH, ngày 21/5/2021, Kiểm toán Nhà nước Khu vực XIII cũng khẳng định, quan điểm của UBND tỉnh đối với trường hợp Công ty Đại Thành Công phù hợp trong trường hợp các DN chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 73 Luật Đất đai, nhưng tỉnh lại áp dụng Điều 62, Luật Đất đai 2013.
Tại văn bản số 10003/STNMT-QH, ngày 16/12/2020, Sở TN&MT cho rằng, nội dung hướng dẫn của Tổng cục Quản lý Đất đai như trên chưa thống nhất, vì vậy cơ quan này báo cáo và đề xuất UBND tỉnh ký văn bản xin ý kiến hướng dẫn của Bộ TN&MT.
Ngày 5/4/2023, Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên Đất – Bộ TN&MT có văn bản đề nghị Sở TN&MT tỉnh tham mưu UBND tỉnh Đồng Nai kiểm tra, rà soát lại thủ tục đất đai đối với dự án nêu trên để đảm bảo đúng quy định của pháp luật đất đai và xem xét xử lý như sau: Nếu dự án thuộc trường hợp nhà thu hồi đất theo quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật đất đai năm 2013 thì phải lập phương án bồi thường, tái định cư theo quy định. Đồng thời, trường hợp dự án thuộc trường hợp nhận góp vốn, nhận chuyển nhượng bằng quyền sử dụng đất theo Điều 73 thì thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
Thực tế, dù cơ quan Nhà nước quản lý dự án không chấp nhận hình thức đầu tư của doanh nghiệp là theo Điều 73 và hướng dẫn doanh nghiệp thực hiện theo Điều 62 Luật đất đai năm 2013, nhưng tiền sử dụng đất doanh nghiệp phải nộp theo Thông báo tính tiền sử dụng đất đã ban hành lại không được khấu trừ chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng mà trước đó doanh nghiệp đã tự ứng cho Nhà nước khi thu hồi đất do UBND huyện Long Thành không lập phương án bồi thường khi thu hồi đất.
Đến nay, Sở TN&MT và các sở ngành khác vẫn chưa có động thái nào gỡ vướng cho DN, khiến nhiều dự án của Công ty rơi vào cảnh điêu đứng, có nguy cơ phá sản.
Đề nghị UBND tỉnh sớm vào cuộc
Liên quan đến vụ việc trên, ngày 1/3/2023, Bộ Tài chính có văn bản số 1925, nêu ý kiến về việc xác định khoản được khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Theo đó, đối với các vướng mắc của UBND tỉnh Đồng Nai về việc DN sử dụng giá trị quyền sử dụng đất do cá nhân góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để thực hiện dự án có được xem là bồi thường, giải phóng mặt bằng của dự án tương ứng với trường hợp được Nhà nước thu hồi đất hay không? Đồng thời, việc UBND huyện có thực hiện việc lập và phê duyệt phương án bồi thường giải phóng mặt bằng (xác định theo thời điểm có quyết định thu hồi đất) để làm căn cứ khấu trừ tiền sử dụng đất mà DN phải nộp hay không, thuộc chức năng nhiệm vụ, trách nhiệm quản lý nhà nước của Bộ TN&MT.
Do đó, Bộ Tài chính đề nghị UBND tỉnh Đồng Nai tổng hợp ý kiến của Bộ TN&MT theo chức năng, trách nhiệm và nhiệm vụ được giao. Đồng thời, chỉ đạo làm rõ việc ban hành quyết định thu hồi đất, quyết định giao đất cho DN để thực hiện dự án khi chưa thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đã phù hợp với quy định pháp luật về đất đai hay chưa; trên cơ sở đó chỉ đạo các cơ quan chức năng của tỉnh xác định, thu nộp nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất của DN theo đúng chế độ quy định.
Thiết nghĩ, trên cơ sở hướng dẫn của Bộ Tài chính và các cơ quan chuyên môn của Bộ TN&MT là có cơ sở để lãnh đạo tỉnh Đồng Nai xem xét, điều chỉnh, hỗ trợ doanh nghiệp theo các thông tư, nghị quyết của Chính phủ đã ban hành.
Ngoài ra, UBND tỉnh Đồng Nai cần thực hiện đúng Công điện số 965/CĐ-TTg ngày 13/10/2023 Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính. Trong đó, yêu cầu các Bộ, ngành và chủ tịch UBND cấp tỉnh kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, khơi thông, phát huy nguồn lực đất đai, thúc đẩy triển khai các dự án phát triển kinh tế – xã hội, tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân và doanh nghiệp.
Có thể nói rằng, các năm vừa qua tình hình kinh doanh của nhiều công ty bất động sản được gói gọn trong 04 từ: Thoi thóp – Chờ chết, vì vậy theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, cần có chính sách thông thoáng để gỡ rối cho các doanh nghiệp, điều này không chỉ vực dậy một ngành kinh doanh mang lại lợi nhuận cao, đóng góp nhiều vào ngân sách xã hội mà còn tạo nhiều công ăn việc làm cho hàng trăm ngàn người lao động ổn định cuộc sống.
Thiết nghĩ, trong khi nhu cầu của xã hội ngày càng cao, các ngành chức năng của các tỉnh đã và đang có các dự án chưa được khơi thông cần nhanh chóng tạo điều kiện để các doanh nghiệp triển khai dự án đúng pháp luật, không để các doanh nghiệp chết dần, chết mòn trong chờ đợi.
Đỗ Thuận – Nguyên Vũ
(Theo Môi trường và Đô thị điện tử)
Ảnh: Dự án Khu dân cư An Phước đang bị treo không thời hạn do vướng tiền sử dụng đất.
