Tư duy mới cải tạo chung cư cũ

Việc Hà Nội ban hành quyết định phê duyệt dự toán lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Nghĩa Tân, quận Cầu Giấy cho thấy công cuộc cải tạo chung cư cũ ở Thủ đô đã tiến thêm một bước. Theo đó, nếu như trước đây, việc cải tạo chung cư cũ chỉ được thực hiện với từng tòa nhà thì nay được tiến hành đồng bộ cả khu.

Thực hiện đồng bộ

Theo thông báo của UBND TP Hà Nội, khu tập thể Nghĩa Tân (quận Cầu Giấy) sẽ trở thành khu chung cư cũ đầu tiên được thành phố lập quy hoạch chi tiết 1/500 để xây dựng lại trong giai đoạn 2021-2025.

Cụ thể khu vực nghiên cứu lập quy hoạch là khu tập thể Nghĩa Tân có diện tích khoảng 30ha, thuộc địa giới hành chính phường Nghĩa Tân, quận Cầu Giấy, Hà Nội và được giới hạn như sau: Phía Bắc trùng với tim đường Hoàng Quốc Việt; phía Tây trùng với mép vỉa hè hiện trạng phía Đông đường Nguyễn Phong Sắc; phía Đông, Đông Nam và phía Nam trùng với tim phố Tô Hiệu.

Thành phố dự kiến dành 1,2 tỷ đồng từ nguồn ngân sách chi cho nhiệm vụ trên, bao gồm các chi phí: lập nhiệm vụ quy hoạch; đồ án quy hoạch; hồ sơ quy hoạch theo GIS; thẩm định nhiệm vụ, thẩm định đồ án quy hoạch; quản lý nghiệp vụ; tổ chức lấy ý kiến cơ quan, tổ chức và cộng đồng dân cư; công bố quy hoạch và thực hiện công tác thầu.

Như vậy có thể thấy, việc cải tạo lại chung cư cũ đang có những thay đổi rõ nét. Nếu như trước đây, việc cải tạo chung cư cũ chỉ được thực hiện với từng tòa nhà thì nay đã bắt đầu triển khai làm đồng bộ cả khu, bắt đầu từ việc lập quy hoạch. Đây được đánh giá là một hướng triển khai mới cần quan tâm bởi sẽ gia tăng tính đồng bộ cho toàn khu vực từ quy hoạch cho đến chỉnh trang bộ mặt đô thị.

Cũng trong chương trình phát triển nhà ở TP Hà Nội giai đoạn 2021-2030 đã được HĐND TP phê duyệt đề ra mục tiêu đến năm 2030, triển khai cải tạo, xây dựng lại 10 khu chung cư cũ. Thành phố đã chỉ đạo các đơn vị chuyên môn đẩy nhanh tiến độ kiểm định và triển khai thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn.

Nhiều khu chung cư cũ đã xuống cấp trầm trọng. Ảnh: Việt Khánh.

Mặc dù từ ngày 15/7/2021, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nhưng theo đánh giá của Bộ Xây dựng, hiện nay, việc triển khai thực hiện Nghị định 69/2021/NĐ-CP tại nhiều địa phương, đặc biệt ở Hà Nội và TPHCM – nơi có nhiều nhà chung cư thuộc diện cải tạo vẫn còn chậm so với yêu cầu của Chính phủ. Các vướng mắc chủ yếu nằm ở khâu chưa phê duyệt quy hoạch chi tiết khu vực có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại; chưa ban hành tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư, chưa ban hành hệ số K (hệ số điều chỉnh giá đất) để làm cơ sở lập phương án bồi thường…

Theo khảo sát của phóng viên, phần lớn các chung cư cũ ở Hà Nội đều xuống cấp nghiêm trọng. Chẳng hạn tại khu tập thể G6a Thành Công, tường bong tróc nham nhở. Hành lang chung tại các tầng tòa nhà đã bị một số hộ dân chiếm dụng làm… kho để đồ, thậm chí còn bị quây lại thành nơi nuôi nhốt chó mèo, khiến việc đi lại của người dân gặp nhiều khó khăn. Bên cạnh đó, gần như 100% các nhà đều cơi nới thêm diện tích bằng các chuồng cọp, tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu như xảy ra hỏa hoạn.

Tại quận Hoàn Kiếm, khu chung cư cũ số 11 Vọng Đức (Hoàn Kiếm, Hà Nội) còn gọi là khu tập thể Điện Cơ cũ được xây dựng từ những năm 60 của thế kỷ trước. Cả khu nhà chật chội chỉ có một nhà vệ sinh chung, các gia đình phải cơi nới thêm bếp ăn.

Theo thống kê, đến nay, trên địa bàn Hà Nội có khoảng 1.579 chung cư cũ (bao gồm khoảng 1.273 nhà thuộc 7 chung cư và khoảng 306 chung cư cũ độc lập, đơn lẻ), chủ yếu được xây dựng từ những năm 1960 đến năm 1994, tập trung tại các quận lõi. Các chung cư cũ đều đã xuống cấp, không đảm bảo độ an toàn. Trong đó, quận Ba Đình có 211 nhà, quận Hoàn Kiếm có 99 nhà, quận Đống Đa có 415 nhà, quận Hai Bà Trưng có 244 nhà.

Ông Đào Ngọc Nghiêm – nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội cho biết, việc triển khai cải tạo chung cư cũ là cần thiết. Hà Nội chiếm đến 60% nhà chung cư, trong đó mới chỉ cải tạo được 1,2%. Khoảng 30 năm nay, Hà Nội đã đặt vấn đề cải tạo chung cư cũ, nhưng số lượng chung cư được cải tạo vẫn còn thấp. Ông Nghiêm cho rằng, bên cạnh việc bám sát Luật Đất đai và áp dụng triệt để Luật Thủ đô, Hà Nội cần bổ sung thêm kinh nghiệm của các quốc gia khác như Hàn Quốc, Nhật Bản khi thực hiện cải tạo chung cư cũ.

Thí điểm trước khi nhân rộng

Theo ông Nghiêm, để xác định tổ chức kiểm định chất lượng, tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư, kể cả xác định hệ số K liên quan đến dự án bồi thường, hỗ trợ tái định cư… cần được nghiên cứu quy trình kỹ lưỡng hơn. Hà Nội đang tập trung vào kiểm định hệ thống theo quy trình quy định và thiết lập quy hoạch chi tiết cải tạo khu vực này.

Các chuyên gia cho rằng, mô hình cải tạo chung cư cũ theo từng khu vực sẽ giúp gia tăng tính đồng bộ và hiệu quả chỉnh trang đô thị. Với những địa bàn tập trung nhiều chung cư cũ riêng lẻ thì nên “nhóm” lại với nhau. Đồng thời, cần ban hành các tiêu chí để lựa chọn chủ đầu tư dự án và tổ chức lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định…

Cùng với việc ban hành hệ số K bồi thường làm cơ sở để các nhà đầu tư lập phương án bồi thường khi tham gia đăng ký làm chủ đầu tư dự án thì trong phương án bồi thường phải thể hiện rõ các mốc thời gian như: thực hiện dự án, hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư, bố trí chỗ ở tạm thời và đặc biệt là thời gian phải bàn giao nhà ở tái định cư để bảo đảm ổn định cuộc sống cho người dân.

Về vấn đề này, Bí thư Thành ủy Hà Nội Đinh Tiến Dũng nhận định, cải tạo chung cư cũ phải gắn với tái thiết đô thị và quy định thời hạn sở hữu chung cư mới giải quyết được vấn đề. Thay vì cách làm cải tạo từng tòa chung cư thì nên cải tạo chung cư theo từng khu.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest) nhận xét: đối với vấn đề cải tạo chung cư cũ và nhà ở xã hội, vừa qua, Chính phủ đã có Nghị định 69/2021/NĐ-CP nhưng để các chủ đầu tư thực sự vào cuộc được, doanh nghiệp kiến nghị tiếp tục hướng dẫn cụ thể đồng bộ hơn theo hướng tập trung vào một đầu mối thống nhất ở các thành phố. Cụ thể như giao Sở Xây dựng để triển khai một số dự án rồi nhân rộng.

Còn theo chuyên gia ngành xây dựng – ông Trần Ngọc Hùng, việc triển khai chương trình cải tạo chung cư cũ đã dựa quá nhiều vào xã hội hóa mà thiếu đi trách nhiệm quan trọng của Nhà nước. Đặc biệt, với chủ trương xã hội hóa, Nhà nước đã giao cho chủ đầu tư cả nhiệm vụ điều tra xã hội học, tự thỏa thuận với dân, tự lập quy hoạch để trình lên cơ quan quản lý phê duyệt.

“Chúng ta đã làm ngược vì quản lý quy hoạch và xây dựng quy hoạch là trách nhiệm của Nhà nước” – ông Hùng nói. Với nhà đầu tư, họ chỉ muốn tăng diện tích, tăng số tầng… để kinh doanh trên nguyên tắc có lãi mới làm. Nhưng bên cạnh đó, Nhà nước lại quy định hệ số đền bù giải phóng mặt bằng từ 1,5 đến 2 lần, gây nhiều khó khăn cho chủ đầu tư trong triển khai cũng như tạo áp lực về hạ tầng có hạn khi phải tăng số tầng của tòa nhà trong nội đô và tăng mật độ dân số.

Theo ông Hùng, Nhà nước cần quy hoạch lại các khu chung cư cũ. Quốc hội, Hội đồng nhân dân các cấp phải có quyết định về khoản ngân sách dành cho vấn đề cải tạo chung cư cũ bởi đây là đầu tư xã hội. Chính phủ cần phải có cơ chế chính sách cụ thể kêu gọi các nhà đầu tư. Bên cạnh đó, người dân phải có trách nhiệm cùng đóng góp một phần kinh phí để cải tạo chung cư cũ trên cơ sở Nhà nước cho trả dần với lãi suất ưu đãi như chính sách nhà xã hội khác. “Nếu thực hiện được những vấn đề này thì chương trình cải tạo chung cư cũ mới phát huy hiệu quả” – ông Hùng nhấn mạnh.