Thị trường bất động sản Việt Nam dù vẫn chứng minh được sức hấp dẫn, tốc độ phục hồi rất nhanh sau đại dịch nhưng thực tế, nhiều phân khúc thị trường đang gặp phải vướng mắc lớn. Phần lớn những vướng mắc này liên quan đến sự chồng chéo trong thủ tục hành chính.
Hàng trăm quy định chồng chéo, không rõ ràng
Nói về thực tế chồng chéo trong thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch GP Invest cho biết: “Theo thống kê, đang có khoảng 12 luật tác động vào lĩnh vực bất động sản (BĐS), còn liên quan thì có tới 60 luật. Nếu xét về thủ tục hành chính thì theo tính toán của chúng tôi phải có tới 36 con dấu để một dự án hoàn thành. Thậm chí, một luật sư còn cho hay, phải cần tới 120 con dấu nếu tính cả những quy định không chính thức.
Có thể nói, thủ tục hành chính về bất động sản vô cùng phức tạp. Các thủ tục pháp lý càng phức tạp hơn và chúng tôi thường gọi đó là ma trận”. Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, trong Luật Đất đai, sự ra đời của Nghị định 30/CP không cho phép chuyển đổi đất khác sang đất ở đang khiến một lượng lớn dự án doanh nghiệp bị ách tắc. Theo đó, đang có khoảng 400 dự án tại Hà Nội, TP.HCM gặp vướng, gây khó khăn cho doanh nghiệp. Do đó, việc đầu tiên là cần phải sửa đổi nghị định này. Hướng sửa đổi mà đại diện doanh nghiệp này đề xuất là lấy Luật Đất đai, Luật Đầu tư làm 2 luật nền, để từ đó các luật chuyên ngành lấy đó làm cơ sở sửa đổi. Như vậy mới tháo gỡ được.
Hiện các cơ quan chức năng đang gấp rút sửa đổi các luật có liên quan đến thị trường BĐS như Luật Nhà ở (2014), Luật Kinh doanh bất động sản (2014), Luật Đất đai (2013)… Theo chương trình làm việc của Quốc hội, dự kiến sẽ thông qua các luật sửa đổi, bổ sung trong kỳ họp tháng 10 tới. Chia sẻ tại Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Đất đai – Luật Nhà ở – Luật Kinh doanh bất động sản để phát triển nhà ở và thị trường BĐS vừa được tổ chức, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến – Phó Chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội nhận định, hiện còn vướng mắc, chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đấu thầu năm 2013 về các nội dung như: Hình thức giao đất sau khi trúng đấu thầu dự án; về thời điểm giao đất, định giá đất sau khi trúng đấu thầu.
Một vướng mắc khác được PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến chỉ ra là sự chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014, trong đó có thể kể đến điển hình là sản phẩm BĐS du lịch chưa có định danh rõ ràng. Theo đó, thời điểm ban hành Luật Đất đai 2014, BĐS du lịch chưa phát triển, đến năm 2016, BĐS du lịch phát triển đã khiến các địa phương lúng túng. Để giải quyết, nhiều địa phương đã thực hiện việc “đánh tráo khái niệm” thành “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Do đó, trong lần sửa luật sắp tới, vị chuyên gia này cho rằng Luật Kinh doanh bất động sản cần định danh được BĐS du lịch.
Đáng chú ý, dù quy định luật pháp liên quan đến lĩnh vực BĐS rất nhiều, tác động đến đông đảo đối tượng, song hiện nay người dân cũng chưa được tham gia vào việc xây dựng giá đất. Vì vậy, ở lần sửa luật này, cần khảo sát xem bao nhiêu phần trăm người dân đồng thuận, bao nhiêu phần trăm không đồng thuận về việc xác định giá đất, tạo cơ chế cho người dân tham gia để đảm bảo dân chủ hơn…
Thừa nhận thực tế lĩnh vực BĐS còn nhiều quy định chồng chéo, bà Đoàn Thị Thanh Mỹ – Phó tổng Cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) nói: “Hệ thống pháp luật của chúng ta có rất nhiều luật liên quan đến thị trường BĐS nên có sự chồng chéo, mâu thuẫn trong quá trình tổ chức, thực hiện. Đơn cử, khi xây dựng Luật Đất đai, chúng tôi thấy rằng có hơn 100 luật liên quan và đang có những chồng chéo”.
Cần sửa đổi đồng bộ
Nhấn mạnh thủ tục hành chính về đất đai, BĐS có vai trò quan trọng, nhưng đang tạo ra gánh nặng cho doanh nghiệp, ông Đậu Anh Tuấn – Trưởng ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại và công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, quá trình điều tra tổng hợp chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI) cho thấy, có tới 50% doanh nghiệp gặp khó khăn về thủ tục đất đai và giải phóng mặt bằng. Theo đó, thủ tục đất đai là nhóm thủ tục gây nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp có sử dụng đất. Các cuộc điều tra nhiều năm nay cho thấy, thủ tục đất đai, giải phóng mặt bằng thậm chí gây “ám ảnh” với doanh nghiệp.
Đáng chú ý, các doanh nghiệp dân doanh trong nước gặp khó nhiều hơn các doanh nghiệp FDI, trong đó có 4 nhóm khó khăn chính và thủ tục hành chính rườm rà là một trong những rào cản. “Thủ tục hành chính liên quan đến đất đai là “ma trận” phức tạp và thường xuyên thay đổi dẫn đến quy trình triển khai dự án bị kéo dài, bị đình trệ, ách tắc, gia tăng chi phí về thời gian, tiền bạc và rủi ro đối với doanh nghiệp…
Những xung đột, chồng chéo trong luật khiến chính quyền cấp thực thi nhận thấy rủi ro, phản ứng, sau đó là đình hoãn, trì trệ các dự án là tương đối nhiều. Mỗi dự án đi một kiểu, quy trình thực hiện trên thực tế không giống trên văn bản, chính vì vậy thủ tục hành chính đất đai cần hướng đến thực tiễn nhiều hơn” – ông Đậu Anh Tuấn nói. Do đó, đại diện VCCI đề xuất, việc sửa đổi Luật Đất đai lần này cần sát với thực tiễn hơn và cần có sự phối hợp sửa đổi thủ tục hành chính liên quan nhằm tạo nên sự thống nhất, thuận lợi cho thủ tục đầu tư sau này.
TS Vũ Đình Ánh – chuyên gia kinh tế cho rằng, các cơ quan liên quan không chỉ dừng lại ở việc sửa đổi 3 luật, Luật Đất đai – Luật Nhà ở – Luật Kinh doanh bất động sản, mà cần sửa hết một lần cho đầy đủ, đồng bộ. Bởi, Luật Đất đai, riêng vấn đề về tài chính đất đai có rất nhiều vấn đề phải sửa vì nó liên quan đến sử dụng đất như Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp.
Cũng theo TS Vũ Đình Ánh, cần tìm cách giảm thiểu rủi ro trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp bởi đây là một kênh huy động vốn quan trọng. Các doanh nghiệp bất động sản luôn luôn cần vốn, nên cần phát triển hơn nữa những kênh huy động vốn mà vẫn đảm bảo an toàn cho nhà đầu tư, không nên thu hẹp. Do đó, cùng với việc sửa Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, cần sửa cả Luật Các tổ chức tín dụng, quy định về tài sản thế chấp, bởi hiện nay 70% tài sản đảm bảo trong ngân hàng là BĐS.
Còn TS Cấn Văn Lực – thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, Kinh tế trưởng BIDV kiến nghị, Luật Đất đai (sửa đổi) cần tiến hành song song với Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở… Đồng thời, phải sửa đổi những văn bản cũ như Nghị Định 47/CP, Nghị định 42/CP…
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Tuấn Hải – đại diện Công ty CP Tập đoàn Telin cũng cho rằng, cần lấy Luật Đất đai làm gốc để sửa các bộ luật liên quan. “Cần coi BĐS là sản phẩm hàng hóa, mua đi bán lại trong xã hội nên phải giảm càng nhiều thủ tục hành chính càng tốt để việc giao dịch diễn ra thuận lợi. Các thủ tục hành chính cần ủy quyền cho các đơn vị chức năng, việc phân cấp phân quyền càng cụ thể càng tốt nhằm giúp cho quy trình được diễn ra nhanh hơn” – ông Lê Tuấn Hải nói.
Vân Hằng – Báo ANTĐ
Theo An ninh Thủ đô
Ảnh: Cần sửa đổi các quy định liên quan đến lĩnh vực bất động sản cho đơn giản, thống nhất hơn
Xem bài viết gốc tại đây:
https://www.anninhthudo.vn/bat-dong-san-vuong-ma-tran-thu-tuc-hanh-chinh-post501104.antd
