Mua nhà ở hình thành trong tương lai: Những vấn đề cần lưu ý

Quy hoạch tổng thể dự án Đông Tăng Long, Q9, Tp. Hồ Chí Minh. Dự án có kinh doanh sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai.

(Phapluatmoitruong.vn) – Mua nhà ở hình thành trong tương lai với rất nhiều ưu điểm như giá tốt hơn, đóng tiền theo tiến độ, có ngân hàng bảo lãnh … Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn còn nhiều vấn đề mà người mua nhà ở hình thành trong tương lai cần có cái nhìn thấu đáo trước khi quyết định đầu tư.

Thế nào là mua bán nhà ở hình thành trong tương lai?

Theo quy định tại Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Như vậy, tính chất của việc mua nhà ở hình thành trong tương lai là mua sản phẩm chưa tồn tại. Vì vậy, nhiều khách hàng vẫn e ngại khi mua sản phẩm này. Nhưng trên thực tế, nếu khách hàng lựa chọn được dự án đã có đầy đủ hồ sơ pháp lý, chủ đầu tư uy tín và hiểu rõ các quy định của pháp luật liên quan thì đây có thể sẽ là cơ hội đầu tư tốt vì khách hàng không phải bỏ ra một ngân sách lớn ngay một lúc. Và các quy định đảm bảo quyền lợi người tiêu dùng cũng đã được “luật hoá” cụ thể trong Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014.

Căn cứ quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, việc thanh toán trong mua bán, thuê mua Bất động sản hình thành trong tương lai lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng. Với quy định này, khách hàng có thể “hoãn binh” được khá lâu với nguồn tài chính của mình, giảm sức ép trong việc phải huy động vốn nhiều ngay một lúc như việc mua bán các loại hình bất động sản khác.

Một số khách hàng vẫn nhầm lẫn giữa hai loại hình mua bán bất động sản này. Khi trao đổi với phóng viên, nhiều khách hàng đã kí hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư vẫn hiểu rằng họ có quyền tự xây dựng nhà ở của họ miễn là theo thiết kế của chủ đầu tư, hoặc không xây dựng nhà khi họ chưa có nhu cầu giống như họ đang sở hữu đất. Tuy nhiên, trên thực tế, hầu hết các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đều quy định khá rõ việc xây dựng nhà ở và cơ sở hạ tầng trong dự án là thuộc về trách nhiệm của chủ đầu tư.

Nếu chọn được dự án đã có đầy đủ hồ sơ pháp lý và chủ đầu tư uy tín, thì khách hàng hoàn toàn được hưởng lợi về việc được sở hữu một căn nhà mơ ước, trong khi không phải bận tâm việc thiết kế, xây dựng… như mua các dự án đất đai thông thường. Ngoài ra, khách hàng hoàn toàn yên tâm về tiến độ bàn giao nhà ở bởi Sở xây dựng cùng các Sở, ban, ngành, cơ quan liên quan sẽ thực hiện chức năng quản lý Nhà nước đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai. Nên các chủ đầu tư bắt buộc phải nghiêm túc triển khai thi công đúng tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt.

Cơ hội nào cho nhà đầu tư với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai?

Với nhà đầu tư, các dự án nhà ở hình thành trong tương lai có thể đem lại lợi nhuận cao do khách hàng được mua giá rất tốt từ chủ đầu tư. Thêm vào đó, các dự án nhà ở hình thành trong tương lai tại các khu quy hoạch đô thị, biến động giá có thể đến từ chính nội lực của khu đô thị đó ví dụ như hoàn thiện hạ tầng giao thông nội khu, các tiện ích hình thành: khu trung tâm thương mại, hồ bơi, công viên… thì giá trị của bất động sản trong đó cũng đã tăng giá.

Chị Minh, một tiểu thương kinh doanh tại Tp.HCM, cho biết: “Cách đây 4 năm, khi mới lập gia đình, vợ chồng tôi chưa có tài chính tốt nên đã mua một căn nhà phố trong dự án nhà ở hình thành trong tương lai tại Khu đô thị mới Đông Tăng Long, Q.9. Hiện nay, chủ đầu tư đã lên kế hoạch xây dựng nhà. Việc trả tiền theo tiến độ giúp chúng tôi có thời gian thu xếp tài chính, vì vợ chồng tôi cũng đầu tư một số kênh kinh doanh khác”.

Với các dự án khu dân cư compound thông thường, hay đất nền đột biến giá hầu hết đều phụ thuộc vào các yếu tố vĩ mô như chính sách, thị trường… bản thân dự án ít tạo ra đột biến giá.

Ngoài ra, với các dự án đất nền, các dự án thường là các dự án nhỏ, quy hoạch thiếu đồng bộ, hạ tầng thiếu hoàn chỉnh, ít tiện ích. Nhiều dự án cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng nhưng vướng các điều khoản về quy hoạch nên khách hàng phải tự xin giấy phép xây dựng…

Những lưu ý khi mua các dự án hình thành nhà ở trong tương lai

Khi đặt bút ký vào hợp đồng mua bán, hoặc xuống tiền mua nhà tại một dự án nhà ở hình thành trong tương lai, người mua nhà cần quan tâm tới các giấy tờ sau: 

Chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư, trong đó phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản. Văn bản này sẽ đảm bảo chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản hay không. 

Người mua cần kiểm tra dự án đó có thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền hay không. Hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất. Nhiều khu chung cư hiện nay người dân không thể làm được sổ đỏ vì chủ đầu tư còn nợ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc quyền thuê đất của chủ đầu tư. Khi có các giấy tờ này, tức là dự án đã có “đất sạch”, không có tranh chấp.

Văn bản thông báo của Sở xây dựng về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Giấy phép xây dựng của dự án (với trường hợp phải có giấy phép xây dựng). Nhiều dự án hiện nay xảy ra tình trạng xây dựng không phép và bị đình chỉ thi công, dẫn đến chậm tiến độ dự án.

Từ các giấy tờ chủ đầu tư cung cấp, người mua có thể đối chiếu với thông tin từ các cơ quan có liên quan như Sở Tài nguyên – Môi trường, Sở xây dựng, Sở Quy hoạch – Kiến trúc về dự án đang mở bán.

Hữu Thông

(Theo Môi trường & Đô thị điện tử)

Bạn đang đọc bài viết tại www.phapluatmoitruong.vn / Mọi thông tin phản ánh xin liên hệ đường dây nóng: NB Lê Hải (ĐT: 0942.210.185) Hoặc email: baodientuphapluatmoitruong@gmail.com

BÌNH LUẬN

Please enter your comment!
Please enter your name here